סוף עידן המשכנתאות?

כיועץ למשכנתאות מצד אחד וכאחד שעושה עבודות מחקר בכלכלה מצד שני, אני עוקב באופן עקבי אחרי שוק האשראי בישראל. כך במחקרים שעשיתי, מצאתי שמשכנתא טיפוסית בשנת 2015, פחות מסוכנת ממשכנתא טיפוסית בשנת 2012, בגלל התערבות של בנק ישראל בתהליך לקיחת המשכנתא. במחקר אחר, שבו בחנתי כדאיות מחזור משכנתא בשנת 2015, מצאתי שאדם שלקח משכנתא לפני שנת 2012, במקרה של מחזור בשנת 2015, יכול לחסוך בין 21% ל-37% בריבית שישלם לבנק. הסיבה לחיסכון קשורה גם בהרכב של תמהיל המשכנתא, וגם בגובה של ריבית המשכנתא. ראו טבלאות שלהלן.  

תיאור משקל של מסלולי המשכנתא הטיפוסית של ינואר 2012 ושל אוקטובר 2015.
מסלול
2012
2015
השינוי
ריבית קבועה צמודה
16%
19%
3%
ריבית קבועה לא צמודה
10%
30%
20%
ריבית משתנה צמודה
46%
15%
-31%
ריבית משתנה לא צמודה
28%
35%
7%
סה"כ
100%
100%


תיאור גובה הריביות של מסלולי המשכנתא הטיפוסית של ינואר 2012 ושל אוקטובר 2015.
מסלול
2012
2015
השינוי
ריבית קבועה צמודה
2.64%
2.58%
-0.06%
ריבית קבועה לא צמודה
5.26%
3.52%
-1.74%
ריבית משתנה צמודה
3.03%
2.37%
-0.66%
ריבית משתנה לא צמודה
3.77%
1.42%
-2.35%
ממוצע
3.68%
2.47%
-1.20%

אך האם מגמה הזאת נמשכת גם בשנת 2016? בכמה חודשים אחרונים, שמתי לב לשינויים שמתרחשים בשוק המשכנתאות. מדובר בשינויים שיתכן ויש להם משמעות לגבי עתיד של שוק המשכנתאות. יחד עם זאת, יתכן ומדובר בתופעה חולפת שאין לה כל משמעות. אני מזמין אתכם, להכיר את השינויים ולהחליט בעצמכם מה משמעות השינויים.

כל הבנקים האעלו ריביות, למרות ששער הריבית נשארה נמוכה
רוב הריביות עבור האשראי, תלויות בגובה שער הריבית שקובע בנק ישראל. למעשה, שער הריבית, הינה ריבית שקובעת את מחיר הכסף בישראל וממנה נגזרות ריביות למשכנתאות, מינוס, הלוואות לכל מטרה ואפילו עסקאות קרדיט. שערי הריבית היום הינה נמוכה מכל הזמנים ונשארת ללא שינוי מאז 2015. יחד עם זאת, לאחרונה, ריביות עבור אשראי התחילו לעלות באופן משמעותי. 
לדוגמא, למחזר משכנתא כבר לא כל כך כדאי כמו בעבר. ניתן לראות את זה גם לפי אחוז נמוך של ממחזרים ביחס לעבר. אם בעבר כ-20% ממשכנתאות היו מסיבת מחזור משכנתא, היום אחוז המחזורים הינו רק 7%.
בנוסף, גם משכנתאות חדשות, היום מאוד יקרות ומעלות את גובה החזר החודשי של נוטלים משכנתא, או את תקופת ההחזר ובכך מייקר את המשכנתא עוד יותר. 

בנקים לאומי והפעולים, החליטו לברוח משוק המשכנתאות
לפני מספר ימים התקשרתי לבנק לאומי כדי להגיש בקשה לאישור עקרוני ללקוח וגילית שבנק לאומי הפסיק לעבוד עם יועצי פרטיים למשכנתאות. נציג של בנק לאומי הסביר לי שמדובר בהנחיה חדשה.
כשנכנסתי לבנק דיסקונט, דבר ראשון ששמעתי מבנקאית של בנק דיסקונט זה "מה פתאום יועצי משכנתאות החליטו לעבוד עם בנק דיסקונט"?
שינוי נוסף ששמתי לב אליו הוא שזמן לקבלת אישור עקרוני בבנק הפועלים יתארך ממספר ימים, ל-3 שבועות. אם בעבר, לאחר הגשת בקשה, יכולתי לקבוע פגישה עם בנקאי כבר באותו השבוע, כעת, פגישה קרובה עם בנקאי לפי זמינות היומנים בפרק זמן של לפחות 3 שבועות.
התחלתי לבדוק, האם יש התייחסות לשינויים האלה בתקשורת ומצאתי כתבה שטענה שבנק לאומי והפועלים החליטו לצאת משוק אשראי למשכנתאות ולהתמקד בשווקים פיננסיים אחרים. כתבה הזאת, מסבירה למה בנק לאומי הפסיק לעבוד עם יועצי משכנתא, בעוד שלפני שנה, בנק לאומי היה בין הבנקים הפעילים ביותר בשוק המשכנתאות עם מדניות של גיוס לקוחות של הבנק באמצעות מתן משכנתא. כתבה הזאת גם מסבירה למה בנקים אחרים זכו לתשומת לב מצד נוטלי המשכנתא.

בנק ירושלים, לא נותן משכנתאות עם מחיר מתחת ל-600,000 ₪
עוד שינוי שנחשפתי עליו כתוצאה מעבודה שלי כיועץ משכנתאות, הינה שבנק ירושלים לא נותן משכנתא, אם מחיר הבית נמוך מ-600,000 ₪. מה זה אומר?
בנק ירושלים שכל כך נדיב בהלוואות לציבור ואפילו יוצא בפרסום אין סופי לגיוס לקוחות צורכי הלוואות, מחליט לסנן לקוחות. למה? אני סבור שמדובר במגבלה חדשה שנועדה להפחית את סיכוני הבנק. דירות עם מחיר נמוך, אלה דירות שקשה למכור במקרה של אי תשלום הלוואה. האם בנק ירושלים יודע משהו שאנחנו לא יודעים? האם יתכן שבקרוב משלמי משכנתא, לא יוכלו לשלם את תשלום החודשי במשכנתא ובנק ייקח להם את הבתים? יתכן וכן.  

כל הבנקים החמירו עם הדרישות לקבלת אישור עקרוני
צעד הראשון לקבלת משכנתא בישראל, היא בקשה לקבלת אישור עקרוני. אם בנק נותן אישור עקרוני למשכנתא, פירושו של הדבר, שבנק מסכים לתת כסף לרכישת הבית.
אם בעבר לקבל אישור עקרוני היה כל כך קל, היום משום מה, זאת משימה כמעט בלתי אפשרית. חלק גדול מהלקוחות שלי מקבלים סירוב מהבנק. ואם בעבר דירה בקומה 3, בבית ללא מעלית, הייתה מקבלת ממון של 75%, היום דירה כזאת, תקבל ממון של עד 60%. אבל למה?
כשאני שואל יועצי משכנתאות בנקאים, מה קורה? כולם בפה אחד מספרים על ירידה ברזרבה. במלים פשוטות, לבנקים פשוט אין כסף לתת. הפקדות לבנק הצטמצמו כי פשוט לא שווה להחזיק היום כסף לא בפיקדונות ולא בחסכונות ומנגד, ציבור צורך יותר ויותר אשראי. ומה קורה כשמצד אחד נכנס פחות כסף, ומצד שני יוצא יותר כסף? פשוט מאוד – באיזשהו שלב נגמר הכסף.

לסיכום
אז מה באמת קורה בשוק המשכנתאות? ריביות עולות, לקבל משכנתא נהיה יותר קשה, פחות בנקים מעוניינים לתת משכנתא ויתכן וסיבה לכך, שלבנקים פשוט נגמר הכסף. ומה זה אומר לגבי שוק המשכנתאות? שכמות מקבלי המשכנתא יקטן. אנשים רבים לא יקבלו ממון לרכישת בית, או יקבלו אותו במחיר לא כדאי, בגלל ריביות גבוהות. מה זה אומר לגבי העתיד? את המחשבות שלי בנושא, אתם יכולים לקרוא כאן (מה לצפות מיום המחר? נבואה של חובות)


3 תגובות:

  1. גם בנק לאומי וגם בנק מזרחי לא נותנים יותר משכנתאות. משמע מחירי הדיור יתחילו לרדת ובקיצוניות!!

    השבמחק
    תשובות
    1. הם נותנים, אבל רק ללווים עם סיכוי החזר גבוה וסיכון נמוך, כגון אחוז ממון עד 65%, עבודה מסודרת, היסטוריית אשראי תקרינה, כושר החזר גבוה וכד'..

      מחק

מה דעתך?